부동산 시장 조정 재제리기, 토지 부가가치세 엄격히 청산

국가세무총국은 26일"토지부가가치세청산 관련 문제에 관한 통지"를 공포하여 토지부가가치세청산과정에서의 약간의 세금계산문제를 명확히 했다.전문가들은"신국 10조"와 각지 세칙이 모두 토지부가가치세 청산을 확대해야 한다고 언급한 상황에서 통지의 출범은 토지부가가치세 청산의 엄격한 집행을 의미한다고 지적했다.

통지는 다음과 같이 지적했다. 토지부가가치세를 청산할 때 이미 분양주택판매령수증을 전액 발급한 경우 령수증금액에 따라 수입을 확인해야 한다.영수증을 발급하지 않았거나 전액을 발급하지 않은 경우 판매계약의 주택판매금액 및 기타 수익으로 수입을 확인한다.만약 판매계약에 기재된 분양주택면적이 관련 부문의 실제측정면적과 일치하지 않을 경우 청산전에 이미 주택보충, 반환금이 발생한 경우 토지부가가치세를 계산할 때 조정하여야 한다.

개발업자의 조세회피공간을 축소하기 위하여 통지는 개발기업의 재무비용중의 리자지출은 부동산양도항목의 계산에 따라 분담하고 금융기구의 증명을 제공할수 있는 경우 사실에 근거하여 공제하는것을 허용하지만 최고 상업은행의 동종동기 대출리률에 따라 계산한 금액을 초과해서는 안된다고 명확히 하였다.증명을 제공하지 못할 경우 개발비용은"토지사용권을 취득하여 지불한 금액"과"부동산개발원가"금액을 합한 10% 이내로 계산하여 공제한다.기타 부동산개발비용은"토지사용권을 취득하여 지불한 금액"과"부동산개발원가"금액을 합한 5% 이내로 계산하여 공제한다.

현행 ≪ 토지부가가치세 잠정조례 ≫ 에 따르면 토지부가가치세는 토지와 지상건축물을 과세대상으로 하고 부가가치액을 세기로 하며 30~60% 의 4급 초과률루진세률에 따라 징수하는데 그 방식은 예징과 청산을 결합하는것이다.이 세금은 1994년에 징수되었지만, 예징률이 비교적 낮기 때문에, 많은 부동산 기업들이 청산 기준에 도달한 후 또 각종 방식으로 청산을 연기하여 토지 부가가치세는 줄곧 토지 부가가치 수익을 조절하는 역할을 충분히 발휘하지 못했다.

2006년말, 치솟는 주택가격에 직면하여 국가세무총국은"부동산개발기업의 토지부가가치세 청산관리 관련 문제에 관한 통지"를 발부하여 이듬해 2월 1일부터 토지부가가치세를 전면적으로 청산할것을 요구하였다.이 통지는 또한 개발업자의 전체 양도 프로젝트, 토지 사용권 직접 양도, 프로젝트 판매율 85%, 프로젝트 3년 미판매 완료 등 7가지 필수 및 토지 부가가치세 청산을 요구할 수 있는 상황을 열거했다.그러나 이후 금융위기가 터지면서 이 정책은 엄격히 집행되지 않았다.{page_break}

이번에 하달한 통지는 2006년말에 발포한 통지에 대한 보충이라고 할수 있다. 다시말하면 2006년에 국세가 하달한 통지는 지금까지도 여전히 적용되고있다.

"토지 부가가치세 정책을 엄격히 집행하면 부동산 기업의 폭리를 어느 정도 억제할 수 있다."베이징과학기술대학 경제관리학원 자오샤오 교수는 토지 부가가치세를 엄격히 청산하면 기업의 세수 원가를 현저하게 증가시키고 부동산 기업의 이윤 수준을 낮출 수 있으며, 나아가 부동산 기업의 토지 취득 열정을 낮출 수 있다고 말했다.

국가가 토지 부가가치세 청산을 통해 부동산 시장을 조절하고 통제하는 사고방식이 나날이 명확해지고 있다."신국 10조" 와 각지 세칙이 모두 토지부가가치세 청산강도를 높여야 한다고 언급한후 국가세무총국은 26일"토지부가가치세 청산 관련 문제에 관한 통지"를 발표하여 토지부가가치세 청산과정에서 약간의 세금계산문제를 명확히 했다.관련 전문가들은 토지 부가가치세가 토지, 신용대출 등 방면의 정책 조치와 함께 부동산 조정의'콤비네이션 펀치'를 형성할 것이라고 지적한다."

토지부가가치세는 1994년에 징수되였지만 예징률이 비교적 낮은 등 원인으로 줄곧 토지부가가치수익을 조절하는 역할을 충분히 발휘하지 못하였다.

이번 부동산 조정에서 토지 부가가치세가 또 한번 대중의 시야에 들어왔다.4월에 출범된"신국 10조"는 세무부문은 엄격히 세법과 관련 정책규정에 따라 토지부가가치세의 징수관리사업을 참답게 잘하고 정가가 너무 높고 상승폭이 너무 빠른 부동산개발항목에 대해 중점청산과 사찰을 진행해야 한다고 지적했다.그후 중경 등지에서 륙속 출범된 조절통제세칙도 분분히 토지부가가치세청산을 다그쳐야 한다고 언급하였다.

"통지" 는 다음과 같이 지적했다. 토지부가가치세를 청산할 때 이미 분양주택판매령수증을 전액 발급한 경우 령수증금액에 따라 수입을 확인해야 한다.영수증을 발급하지 않았거나 전액을 발급하지 않은 경우 판매계약의 주택판매금액 및 기타 수익으로 수입을 확인한다.만약 판매계약에 기재된 분양주택면적이 관련 부문의 실제측정면적과 일치하지 않을 경우 청산전에 이미 주택보충, 반환금이 발생한 경우 토지부가가치세를 계산할 때 조정하여야 한다.

개발업자가 개발비용을 허위보고하는 등 방식으로 세금을 회피할 수 있는 공간을 줄이기 위하여,"통지"는 개발기업의 재무비용 중의 이자지출은 양도부동산 항목의 계산에 따라 분담하고 금융기관의 증명을 제공할 수 있는 경우, 사실대로 공제하는 것을 허용하지만, 최고 상업은행의 동종 동기 대출금리에 따라 계산한 금액을 초과할 수 없다고 명확히 한다;금융기관의 증명을 제공할 수 없는 경우 개발비용은'토지사용권 취득에 따른 금액'과'부동산 개발원가'금액을 합한 10% 이내로 계산해 공제한다.기타 부동산개발비용은"토지사용권을 취득하여 지불한 금액"과"부동산개발원가"금액을 합한 5% 이내로 계산하여 공제한다.모두 자기자본을 사용하고 리자지출이 없는 경우 상기 방법에 따라 공제한다.

이밖에"통지"는 또 품질보증금, 안치주택비용, 토지유휴비, 취득세 등 세금의 공제문제를 명확히 했다."통지" 는 마지막으로 납세자가 규정에 따라 토지부가가치세를 미리 납부한후 보충납부한 토지부가가치세를 청산하고 주관세무기관이 규정한 기한내에 보충납부한 경우 체납금을 추가하지 않는다고 지적했다.{page_break}

사실, 지난 번 주택 가격이 폭등했을 때, 관련 부서는 토지 부가가치세 청산이라는 조치를 내놓았다.2006년말, 국세총국은 ≪ 부동산개발기업의 토지부가가치세청산관리 관련 문제에 관한 통지 ≫ 를 발부하여 2007년 2월 1일부터 토지부가가치세를 전면적으로 청산할것을 요구하였다.그 중 7가지 필수 및 토지 부가가치세 청산을 요구할 수 있는 상황을 열거하였는데, 여기에는 개발업자의 전체 양도 프로젝트, 토지 사용권 직접 양도, 프로젝트 판매율 이미 85%, 프로젝트 3년 미판매 완료 등이 포함된다.그러나 이후 금융위기가 터지면서 이 엄격한 정책은 집행되지 못했다.

그러나 이번에 하달한"통지"는 토지부가가치세 청산에서 주의해야 할 세부 문제에 대해 명확히 한 것으로, 2006년 말 국가세무총국이 하달한 통지와 충돌하지 않는다. 즉, 2006년 국세총국이 하달한 통지는 지금도 여전히 적용된다.
"새로운 나라 10조"는 토지부가가치세청산을 세수조절통제의 정책의 하나로 삼았고 그후 각지에서는 분분히 뒤따라 지방세칙에서 토지부가가치세청산을 다그쳐 추진해야 한다고 표시했다.무엇때문에 이번 부동산조절통제에서 토지부가가치세청산은 주택보유환절의 세수보다 먼저 등장하여 조절통제의 리기로 되였는가?

관련 전문가들은 이는 주로 세제현황에 의해 결정된다고 지적했다. 왜냐하면 토지부가가치세 세제설계가 비교적 완벽하여 징수관리만 강화하면 되지만 주택보유환절에서 세금을 징수하는것은 조례의 개정 또는 립법과 관련되기에 절차적으로 볼 때 여전히 일정한 시간이 수요되기때문이다.이밖에 토지부가가치세는 조절통제면에서 뚜렷한 성과를 거둘수 있어야 한다.

베이징과학기술대학 중국경제연구팀은 4월에 토지부가가치세를 엄격히 징수하여 새로운 부동산 시장의 거품을 억제할 것을 호소한 바 있으며, 토지부가가치세를 엄격히 징수하면 어느 정도 부동산 기업의 폭리를 억제하고 소득 분배를 조절하는 역할을 할 수 있다고 지적하였다.부동산 시장의 투자 과열을 효과적으로 통제하고 부동산 기업의 토지 취득 충동을 줄이며 부동산 기업의 위험 의식을 높일 수 있다;부동산 시장의 구조를 효과적으로 조절하여 부동산 기업이 일반 주택 공급을 늘리도록 유도할 수 있다.

이 연구팀은 토지 부가가치세 정책은 토지를 직접 양도하는 기업이 거래 시 토지 부가가치세를 청산해야 하며, 청산 정책을 엄격히 집행하면 토지 2급 시장 매도자의 이익 공간을 크게 낮출 수 있다고 주장했다.또한 토지를 비축하거나 오퍼를 막아 얻은 추가 수익은 최고 60% 의 토지 부가가치세를 납부해야 하며, 토지를 비축하거나 오퍼를 막는 자금 원가와 기회 원가를 더하면 개발업자가 토지를 비축하는 것을 도모할 수 없는 상황에 빠뜨릴 수 있다.{page_break}

류환 중앙재경대학 세무학원 부원장도 토지부가가치세의 예징률을 높이고 적시에 청산함으로써 부동산 개발업자의 이윤 공간을 어느 정도 좁힐 수 있다고 주장했다.

베이징과학기술대학 경제관리학원 교수 자오샤오는 토지 부가가치세를 엄격히 징수하는 것은 주택 가격 상승을 통제하는 데 반드시 효과가 있는 것은 아니며, 주택 가격의 과속 상승을 통제하려면 공급과 수요의 모순 문제를 근본적으로 해결해야 한다고 주장했다.토지부가가치세가 소비자에게 전가될 수 있다는 우려에 대해 자오샤오는 토지부가가치세는 부동산 프로젝트가 이미 판매되었거나 적어도 85% 이상 판매된 후에야 청산되기 때문에 이 세금은 부동산 개발 단계의 영업세 등 이전세와 다르기 때문에 전부 소비자에게 전가할 가능성은 크지 않다고 주장했다.

토지 부가가치세란 무엇인가

토지 부가가치세는 부동산 프로젝트의 초과 이윤을 겨냥하여 설계한 것으로 토지 부가가치 수익을 조절하는 것을 의미한다.현행"토지부가가치세 잠정조례"에 따르면 토지부가가치세는 토지와 지상건축물을 과세대상으로 하고 부가가치액을 세기로 하며 4급 초과율 누진세율에 따라 징수하며 세율은 30~60% 사이이며 예징과 청산을 결합한 징수방식을 채택한다.이 세금은 1994년에 징수되었지만, 예징률이 비교적 낮기 때문에, 많은 부동산 기업들이 청산 기준에 도달한 후 또 각종 방식으로 청산을 연기하여 토지 부가가치세는 줄곧 토지 부가가치 수익을 조절하는 역할을 충분히 발휘하지 못했다.
부동산 시장 조정이 추진됨에 따라 은행 대출, 자본 시장 융자, 판매 회수 등 주요 융자 경로가 막히고, 주택 기업도 신탁, 어음, 민간 자금 조달, 해외 대출 등 경로를 통해 자금을 더 많이 보충하기 시작했다.분석가들은 이러한 방식의 융자 금액이 제한되어 있으며, 조정이 계속 진행됨에 따라 주택 기업의 자금 압력이 점차 증가하고 있다고 생각한다.

중국지수연구원이 최근 발표한 보고서에 따르면 올해 들어 우리나라 부동산 기업의 자금원 증가 속도가 전반적으로 둔화됐다.지난 4개월 동안 은행의 신용공여를 받은 부동산 기업의 수는 매우 제한적이었고, 총 금액의 합계는 500억 위안을 초과하지 않았다.2009년 한 해 동안 상업은행이 부동산 기업에 제공한 신용공여액은 3300억 위안을 넘었다.

건은국제부동산분석가 왕인은 다음과 같이 표시했다. 은행대출이 개발상으로부터 차지하는 자금비례는 흔히 3분의 1을 초과하는데 대부분 개발상들에게 있어서 가장 중요한 융자경로이다.신용대출이 축소된 배경하에서 일부 개발상들의 압력은 자명하다.

다른 한편으로 부동산기업은 자본시장에서 융자하는데도 일정한 어려움을 겪고있다.통계에 따르면 올해 4월말까지 중준부동산 (시세, 정보, 평론) 의 한 부동산기업만이 우리 나라 향항에 성공적으로 상장되였다.올해 현재까지 A주 시장에서는 부동산 회사가 상장 승인을 받지 못했다.상장 부동산 기업의 재융자도 엄격한 통제를 받았다.2009년 10월 이후 증감회는 부동산 기업의 IPO와 재융자를 심사하는 과정에서 국토자원부가 의견을 제시하는 단계를 추가하여 재융자 심사 통과가 어려워졌다.

은행 대출, 자본 시장 융자 등 경로가 막힌 후, 주택 기업은 다양한 경로를 통해 융자를 진행하여 자금 압력을 완화하기 시작했다.2010년부터 항대, 아거락, 금지, 룡호 등 대형부동산기업은 우선어음, 기금모집, 경외융자 등 여러가지 경로융자를 확대하였다.신탁이라는 융자 루트도 갈수록 주택 기업의 각광을 받고 있다.최근 뤼청중국 (시세, 정보, 평론), 중화기업 (600675), 신성부동산 등이 잇달아 신탁을 빌려 융자를 실현했다.
올해 들어 일부 지역은 이미 부동산 개발 기업의 토지 부가가치세에 대한 징수 관리 강도를 강화하기 시작했다.여러 개발상과 업계인사는 기자에게 다음과 같이 표시했다. 국세총국이 이번에 토지부가가치세의 청산 관련 세부사항을 명확히 한것은 관련 사업을 다그쳐 추진하게 된다는것을 의미할수 있다. 이는 두말할것없이 준비하지 않은 개발상들의 현금흐름을 신속하게 긴축하게 된다.

"부동산 시장의 거래량이 폭락한 상황에서 토지 부가가치세 청산은 개발업자들에게 엎친 데 덮친 격이다."라고 베이징 양광100 상무부총재 판샤오충이 말했다.그는 기자에게 만약 지방정부가 이 정책을 엄격히 집행한다면 개발상들의 현금압력은 필연코 크게 증가될것이며 일부 준비하지 않은 중소개발상들의 상황은 더욱 어려워질것이라고 직언했다.{page_break}

세계련합부동산 (002285) 의 분석가는 토지부가가치세 청산에 부동산세 숙의가 더해지면 앞으로 부동산조절통제가 세수에 의해 강령을 맡게 된다는것을 의미할수 있다고 인정했다.토지부가가치세를 엄격히 징수하면 개발업자가 토지를 비축하고 가격을 막는 원가를 증가시켜 개발업자의 자금사슬에 압력을 가함으로써 개발업자가 개발강도를 높이고 개발구조를 조정하며 시장공급을 가속화하도록 촉진할 것이다.

중위안부동산 화북구 리원제 이사장은 토지 부가가치세 청산은 개발업자의 현금 유실을 가속화할 것이며, 이를 위해 일부 개발업자들은 어쩔 수 없이 가격 인하 판촉을 선택하여 자금을 회수할 것이라고 말했다."개발업자의 원가가 증가하면 일부분을 소비자에게 전가할 수 있지만, 베이징 등지의 세칙에는 이미 청산과 사찰의 범위는 정가가 너무 높고 상승폭이 너무 빠른 개발 프로젝트이며, 보아하니 주요 목적은 여전히 지나치게 높은 집값을 압박하는 것 같다." 세련부동산 관련 분석가는 말했다.

이에 앞서 광서, 하남, 하문, 중경, 북경 등지의 관련 부문은 이미 륙속 조치를 출범하여 기업이 규정된 기한내에 토지부가가치세청산을 진행할것을 요구했으며 어떤 부문은 또 토지부가가치세예징률을 높이고 심사확정징수를 장부조사징수로 바꾸는 등 조치를 내놓았다.

천상투자분석가는 다음과 같이 표시했다. 지난해 부동산시장의 판매가 폭발적이고 2010년초에 개발업체의 자금이 비교적 충족했지만 이 국면이 반드시 지속될수 있는것은 아니다."개발업자의 자금줄에 영향을 미치는 것은 분양회수금의 진도와 토지취득 외에 개발업자의 자금관리에 대한 정부의 후속 정책도 있다.만약 정부가 개발업자에게 예매대금을 전문적으로 관리하고 공사대금에 대한 지불에만 사용하도록 엄격히 요구한다면 개발업자가 건축업자의 공사대금을 더 이상 점유할 수 없다면 개발업자는 토지를 취득하지 않더라도 3에 있을 수 있다분기에 자금면이 긴장되는 국면이 나타났다.

현재의 전반적인 환경에서 시장에 대한 투자자들의 우려는 주로 시장 전체의 평가가 너무 높거나 상장 회사의 이익이 예상을 초과하여 감소할 것을 우려하는 것이 아니라 조정 정책에서 비롯된다고 말할 수 있다.그러나 최근 유럽 국가채무위기가 확산되면서 유럽 증시는 연선이라는 우곰분계선을 무너뜨렸다.이 사건은 국내 거시적 조정 정책의 미묘한 변화를 추진하여 A주가 반등하는 계기가 되었고, 이 과정에서 거시적 정책에 가장 잘 반응하는 부동산주가 반등의 선봉이 될 것으로 보인다.{page_break}

성장 보장 또는 구조 조정은 주변 정세에 달려 있다

왜 외곽 시장은 최근 폭락한 반면 A주 시장은 오히려 상대적으로 강한 운행을 보이고 있을까.필자는 그 속의 논리가 여전히 명확하다고 생각한다.이는 얼마 전 유럽과 미국 증시가 상승하고 A주가 조정된 원인과 일치한다.왜냐하면 중국이 성장을 보장할것인가 아니면 구조를 조정할것인가를 선택하는데 관건은 유럽과 아메리카의 경제운행상황을 보아야 하고 수출의 영향이 크지 않은가를 보아야 하기때문이다.

구체적으로 유럽과 미국의 상황이 매우 좋다면 중국은 이 기회를 이용해 경제 구조를 조정할 것이다.사실상 이 2~3년간 중국의 거시정책은 성장을 보장하거나 구조를 조정하는것을 선택하였다.일정 기간 동안 정부는 성장을 보장하기 위해 더 많은 노력을 기울일 수 있습니다.또 다른 기간 동안 더 많은 정력을 들여 구조를 조정할 것이다.전환의 노드는 유럽과 미국 경제의 운행을 관찰하는 것이다. 만약 상황이 너무 나쁘다면 성장을 보장해야 한다. 왜냐하면 수출은 틀림없이 나빠질 것이기 때문이다.그렇지 않으면 유럽과 미국의 상황이 호전되면 수출이 보장되고 구조조정에 손을 놓을 수 있다.

현재를 다시 보면, 유럽과 미국 주식시장의 다수가 연선을 하회하여 2차 바닥을 치는 소리가 끊이지 않는다.고위 지도자들은 지난주 부정적인 효과의 중첩 위험을 방지해야 한다고 분명히 지적했다.이로써 정부가 거시적 조정 정책의 강도를 다시 조정할 수 있다는 상황이 이미 기본적으로 명확해졌다고 말할 수 있다.방향은 틀림없이 좀 느슨해지는 것이지만, 얼마나 느슨한지는 유럽과 미국의 경제 운행 상황을 봐야 한다.지난주부터 거시적조정정책은 또 하나의 새로운 시기에 들어섰을것이고 이 시점은 마침 지난해 7월에 대응되였다.이 시기에 유럽과 미국 주식시장과 A주가 역주행할 확률이 비교적 크다.물론 유럽과 미국에 슈퍼금융 쓰나미가 오지 않는다는 전제가 있다.
정책 조정이 명확해진 이상 누가 가장 강하게 반응할 것인가.의심할 여지 없이 부동산이다.4월의 분석에서 필자는 부동산주가 4월이나 5월에 중급 바닥을 볼 가능성이 있다고 분명히 지적했다.현재 나는 중급 바닥이 이미 이번 주에 형성되었다고 생각하며, 앞으로 부동산주는 2~3개월의 반등 시세를 맞이할 가능성이 있다.만약 10년을 내다본다면 중국의 부동산주는 상당히 많은 수익을 가진 분야가 될것이다.

우선, 부동산주가 단기 반등 시세가 있다고 말하는 것은 부동산주가 조정 정책이 청산되는 계기에 직면하는 것을 말한다.역사적인 상황을 보면, 이러한 배경에서 부동산주는 왕왕 좋은 모습을 보일 것이다.

물론 우리는 더욱 장원한 견지에서 중국부동산주의 미래를 보아야 한다.관변측이든 민간이든 중국에 거대한 주택수요가 존재한다는 점은 의심할 여지가 없다.필자의 작년 말 추산에 따르면 중국의 주택 잠재 수요는 100억 평방미터이며, 중진이 최근 연구한 성과는 중국의 잠재 수요는 180억 평방미터이다.이는 연간 7억 평방미터의 생산량을 달성하는 데 25년이 걸린다는 것을 의미한다.

주택 가격의 중장기 운행으로 볼 때, 그것은 반드시 GDP 성장률, 1인당 소득 증가와 정비례하기 때문에, 장기적으로 주택 가격의 상승도 의심할 여지가 없다.현재와 미래의 정책을 고려할 때, 부동산 업자의 미래 집중도가 대폭 향상될 것이며, 이는 기존 개발업자의 미래 점유율을 향상시킬 수 있는 기회를 현저하게 증가시킬 것이다.우리는 상술한 가정을 운용하여 2020년 중국의 주택판매면적은 12억평방메터에 달하고 판매수입은 7조 8000억원 (그때가 되면 전국의 분양주택평균가격은 6500원으로 예상된다.) 에 달하게 된다.개별 선두 부동산 업체의 점유율이 5% 에 달한다고 가정하면, 그 판매 수입은 4000억 위안에 육박할 것이며, 그 시가총액도 대체로 이 수준이다.그때가 되면 중국지산업의 천억의 시가를 가진 회사는 10개보다 적어지지 않을것이다.이것은 부동산 업계의 장기적인 전망이 여전히 상당히 밝다는 것을 의미한다.